الإجابة على الأسئلة الأكثر تكرارًا علبة هل يقوم المواطنون الأجانب بشراء العقارات في دبي؟
يحق لمواطني الدول الأجنبية غير الأعضاء في مجلس التعاون الخليجي (GCC) الحصول على الملكية الكاملة للعقارات في دبي ("التملك الحر") فقط في المناطق المخصصة بشكل خاص ، في ما يسمى مناطق التملك الحر. تم وضع قائمة بهذه المناطق بموجب مرسوم حاكم دبي رقم 3 لعام 2006. وتشمل هذه المنطقة أراضي "دبي الجديدة" بأكملها تقريبًا ، بما في ذلك المناطق الشعبية مثل دبي مارينا ونخلة جميرا وإمارات ليفينج وأبراج بحيرات الجميرا ، إلخ.
مطلوب تسجيل العقارات في دبي ومن يشارك فيها؟
تتم إدارة تسجيل الحقوق العقارية في دبي من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي. اليوم ، تخضع حقوق الملكية والإيجارات طويلة الأجل والتعهدات العقارية وما إلى ذلك للتسجيل الإلزامي في السجل ذي الصلة ، ويتم التسجيل في المنشآت الجاهزة والتكليف ، وعلى مشاريع البناء ("خارج المخطط"). في الحالة الأولى ، يتلقى المالك شهادة تسجيل للعقار (سند الملكية) ، وفي حالة تسجيل العقار غير المكتمل (تسجيل العقود) - عقد البيع الأولي (عقد البيع المبدئي). تكلفة تسجيل نقل ملكية العقارات في دائرة الأراضي في الحالة العامة هي 4 ٪ من سعر البيع بالإضافة إلى 4000 دركس الإمارات العربية المتحدة (حوالي 1100 دولار أمريكي) لخدمات مركز معالجة المعاملات (أمين الصندوق DLD) بالإضافة إلى دفع ثابت صغير (يعتمد على نوع العقار المسجل) لإصدار شهادة.
ما هي الضرائب التي يجب على صاحب العقار دفعها في دبي؟
لا توجد ضرائب على الممتلكات والدخل في دولة الإمارات العربية المتحدة. لذلك ، فإن حيازة العقارات في دبي ، وكذلك تلقي الدخل ، على سبيل المثال ، من تأجيرها ، لا يترتب عليه أي آثار ضريبية على المالك داخل الولاية القضائية لدولة الإمارات العربية المتحدة. ومع ذلك ، يجب أن يكون مفهوما أن مالك العقار مسؤول عن صيانته المناسبة وأنه ملزم بدفع تكاليف صيانته (ما يسمى رسوم الصيانة أو رسوم الخدمات).
يتم تحديد حجم رسوم الخدمة من قبل شركة الإدارة بالاتفاق مع جمعية المالكين (إذا كان قد تم بالفعل إنشاء مثل هذه الجمعية) ، وتمت الموافقة عليها من قبل هيئة تنظيم سوق العقارات في دبي (RERA).
تشمل رسوم الصيانة تكاليف حراسة المبنى ، وتنظيف المناطق العامة ، وجمع القمامة ، وصيانة البنية التحتية (مواقف السيارات ، حمامات السباحة ، صالات رياضية ، مناطق الترفيه) ، إلخ. كقاعدة عامة ، يتم فرض هذه المدفوعات سنويًا لمدة عام مقدمًا ، وبالنسبة لدبي ، حسب المشروع ، فهي تتراوح بين 20 دولارًا أمريكيًا و 80 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع. م سنويا.
هل يمكن لمالك العقار في دبي تأجيره؟
تخضع العلاقات بين الملاك والمستأجرين في دبي للقانون رقم 26 لعام 2007 ، وكذلك تعديلاته. وفقًا للتشريعات الحالية ، يحق لأي مالك عقار في أراضي إمارة دبي أن يستأجر ممتلكاته للإيجار طويل الأجل. عادة ، يتم استئجار العقارات لمدة سنة واحدة مع التجديد اللاحق. يمكن للمالكين أيضًا اللجوء إلى شركة مرخصة ونقل ممتلكاتهم إليها للإدارة. في هذه الحالة ، تهتم شركة الإدارة بجميع القضايا المتعلقة بالعلاقات مع المستأجرين.
ما إيرادات الإيجار التي يمكن لمالك العقار في دبي توقعها؟
إذا تحدثنا عن متوسط مؤشرات السوق للعائد الحالي على الاستثمار في العقارات ، فبالنسبة للإسكان في دبي اليوم ، فإن مؤشر دخل الإيجار الصافي (أي الدخل مطروحًا منه تكلفة خدمة العقارات) يكون في المتوسط من 5 إلى 8٪ سنويًا. يرجع الفرق في الربحية إلى الاختلافات في نوع وفئة العقارات وموقعها وتكلفة الخدمات. علاوة على ذلك ، فإن العقارات الحصرية الأغلى ثمناً ، كقاعدة عامة ، تعطي عائدًا أقل في شكل دخل إيجار من الإسكان الجماعي في مشاريع ميسورة التكلفة.
أما بالنسبة لسوق العقارات المكتبية ، فهذه الاستثمارات اليوم أقل جاذبية من حيث إيرادات الإيجار من شراء المساكن. تأجير مساحات البيع بالتجزئة (وهذا لا يشمل فقط المحلات التجارية ، ولكن أيضًا نقاط الخدمة والمقاهي والمطاعم ، وما إلى ذلك) يمكن أن يحقق دخلًا أعلى (يصل إلى 15٪) ، ولكن هذا يعتمد على معايير العقار نفسه ، ومن العوامل الخارجية لذلك.
هل هناك أي قيود على تكلفة الاستئجار في دبي؟
بإبرام عقد إيجار عقاري ، يحق لأطراف الصفقة الاتفاق على أي شروط لا تتعارض مع التشريعات الحالية. لا توجد قيود مباشرة على سعر الإيجار ، وهو ما يشار إليه في العقد بين المؤجر والمستأجر. ومع ذلك ، هناك قيود مشروعة على زيادة تكلفة الاستئجار عند تجديد العقد للفترة المقبلة. عند مراجعة عقود الإيجار إلى أعلى ، يجب أن يسترشد المالك بمؤشر هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) ، والذي يعكس متوسط أسعار الإيجار لأنواع مختلفة من المساكن حسب المنطقة.
ما هي متطلبات المستأجرين في دبي؟
يمكن أن يكون المستأجر العقاري في دبي (إذا لم نتحدث عن مساكن للإيجار على المدى القصير) مجرد فرد أو كيان قانوني له وضع الإقامة في دولة الإمارات العربية المتحدة. أي أنه لا يمكن إبرام اتفاقية تأجير إلا مع مواطن من دولة الإمارات العربية المتحدة أو دولة عضو في مجلس تعاون الدول العربية في الخليج الفارسي ، أو مع مغترب بتأشيرة إقامة.
وفقًا لذلك ، فإن المستأجر هو كيان قانوني ، ويجب أن يكون لديه التسجيل المناسب في دولة الإمارات العربية المتحدة. يمكن أن تكون هذه منظمة محلية أو شركة مسجلة في منطقة اقتصادية حرة أو فرعًا (مكتب تمثيلي) لشركة أجنبية.
هل تسجيل عقد الإيجار للعقارات في دبي مطلوب ومن يشارك فيه؟
وفقًا لقوانين إمارة دبي ، يجب تسجيل جميع عقود الإيجار العقارية على أراضيها بشكل صحيح. تتم إدارة تسجيل عقود الإيجار من قبل هيئة تنظيم دبي العقارية (RERA). ولهذه الأغراض بشكل خاص ، أنشأت الوكالة نظام إيجاري ، الذي يسمح بتسجيل العقود عبر الإنترنت ومراكز الخدمة المتخصصة. يمكن لكل من المؤجر والمستأجر تسجيل عقد إيجار. حتى الآن ، تم تحديد المسؤولية عن عدم الامتثال لشرط التسجيل الإلزامي ، ولكن وفقًا لأحكام القانون ، يحرم تلقائيًا جميع المشاركين في المعاملات التي لم يتم تسجيلها من الحق في التقدم إلى الهيئات القضائية والحكومية لحماية مصالحهم. أيضا ، مطلوب تسجيل عقود الإيجار في نظام إيجاري لفتح تأشيرات الإقامة العائلية.
كيفية دفع الإيجار للعقارات في دبي؟
في سوق الإيجار في دبي ، وكذلك في بقية الإمارات ، من المعتاد دفع الإيجار للسنة المقبلة.
كقاعدة عامة ، تتم جميع المدفوعات عن طريق الشيكات المصرفية. وفقًا لشروط العقد ، يتم دفع مبلغ الإيجار السنوي عن طريق شيك واحد أو أكثر. في الحالة الأخيرة ، يتم تأريخ الشيكات حسب التواريخ المستقبلية. على سبيل المثال ، إذا كان عدد الشيكات هو 4 ، فسوف تتوافق تواريخ الشيكات مع التواريخ في المستقبل كل ربع سنة ، وإذا كان عدد الشيكات 12 ، فسيتم تأريخها على فترات كل شهر. وفقًا لذلك ، في التاريخ المحدد على الشيك ، يمكن للمؤجر تقديمه إلى البنك واستلام الأموال من حساب المستأجر. يعد إصدار الشيكات غير المضمونة في دولة الإمارات العربية المتحدة جريمة جنائية ، لذا فإن الدفع بالشيكات ، على الرغم من أنها لا تمنح ضمان الإيجار بنسبة 100٪ ، يعد وسيلة موثوقة ومريحة للغاية لتسديد المدفوعات.
هل يمكن للمالك الذي لا يقيم في دولة الإمارات العربية المتحدة تلقي النقود عن طريق شيك؟
يجب أن نتذكر أن الفترة التي يمكن خلالها تقديم الشيك للدفع هي 6 أشهر ، وبعد ذلك يتم إلغاؤه. إذا كان الشيك مكتوبًا باسم فرد ولم يكن هناك أي علامة عليه فقط على الحساب المصرفي للمستلم ، عندها يمكن للشخص المشار إليه في الشيك ، بصرف النظر عن وجود تأشيرة إقامة ، استلام النقود في أي فرع من فروع البنك المصدر. بخلاف ذلك ، أو إذا كان الشيك مكتوبًا باسم الشركة ، فلا يمكن استلام الأموال التي يتم الحصول عليها إلا في حساب مصرفي ، ويجب فتح الحساب في أحد البنوك في الإمارات العربية المتحدة. حالة الإقامة غير مطلوبة أيضًا. يقوم عدد من البنوك في الإمارات بفتح حسابات لأصحاب العقارات غير المقيمين بسهولة.
يستغرق إجراء فتح حساب لدى أحد البنوك أقل من ساعة ، والحد الأدنى لمتطلبات إيداع الأموال في حساب ما لفتحها هو حاليًا 5 آلاف drx (حوالي 1400 دولار أمريكي). إذا كانت خيارات التأجير المدرجة ليست مناسبة للمؤجر ، فيمكنه إبرام اتفاق مع شركة الإدارة أو مع وكالة عقارية تم من خلالها التأجير. بعد ذلك ، يمكن إصدار الشيكات باسم الوكالة ، وبعد استلام الأموال منها ، تقوم الوكالة بتحويلها (التحويلات النقدية أو بأي طريقة ملائمة أخرى) إلى المؤجر. الشيء الرئيسي في هذه الحالة هو التعامل بكفاءة مع مسألة اختيار شركة شريكة.
من يدفع عمولة إلى وكالة عقارية؟ عندما يكون الوسيط في الصفقة وكالة عقارية ، يتم دفع عمولة له. وفقًا للممارسة الحالية ، يدفع المستأجر العمولة إلى الوكالة العقارية. عادة ، هذا هو 5 ٪ من مبلغ الإيجار السنوي.
خدمات الوكالة تنتهي بعد توقيع عقد الإيجار. إذا كان المؤجر يحتاج إلى خدمات وكالة إضافية (تمثل مصالحه في دولة الإمارات العربية المتحدة خلال مدة عقد الإيجار ، وقبول المدفوعات من المستأجر ، ودفع تكاليف صيانة العقارات ، وما إلى ذلك) ، يتم التفاوض على تكلفتها بشكل إضافي.
الذي يدفع لتشغيل وصيانة الممتلكات المستأجرة؟
يمكن للمستأجر والمالك الاتفاق على أي شروط تأجير ، ومع ذلك ، كقاعدة عامة ، يكون المالك مسؤولاً عن دفع تكاليف الصيانة (رسوم الصيانة / رسوم الخدمة) والإصلاحات الرئيسية للممتلكات.
يتحمل المستأجر جميع النفقات الحالية المرتبطة بتشغيل الكائن المستأجر ، مثل: دفع المياه والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف واتصال الإنترنت ، وما إلى ذلك ، بالإضافة إلى الإصلاح المستمر للعقارات. علاوة على ذلك ، فإن المستأجر يربط المرافق من الموردين المعنيين بشكل مستقل وباسمهم الخاص. المستأجر يدفع أيضا ما يسمى "رسوم السكن" ، وهي رسوم البلدية بنسبة 5 ٪ من الإيجار السنوي. يتم فرض الرسوم من قبل هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) على أقساط متساوية على مدار العام ، إلى جانب مدفوعات الكهرباء والمياه. إذا لم تكن الوحدة العقارية متصلة بالمياه والكهرباء (أي غير مأهولة بالسكان) ، فلن يتم فرض ضريبة السكن. على الرغم من فرض ضريبة الإسكان منذ فترة طويلة ، لم يتم تحصيلها على نطاق واسع ، ولا تزال غير مدرجة في بعض حسابات هيئة كهرباء ومياه دبي.
هل من الممكن الاستغناء عن الوكلاء في المعاملات العقارية في دبي؟
لا تكتمل أي معاملة عقارية دون وجود وكلاء في دبي ، كما هو الحال في بقية العالم. في الوكالات العقارية ، في معظم الأحيان ، يتم تطبيق العملاء الذين يرغبون في استئجار أو تأجير أو شراء أو بيع العقارات. من خلال العمل في السوق ، يمتلك الوكلاء ، مثلهم مثل أي شخص آخر ، معلومات حول من وماذا وكيف يريدون استئجار أو بيع أو شراء. ومع ذلك ، فإن جميع المشاركين في السوق المحترفين مسجلون حسب الأصول ويعملون بشكل قانوني.
ما هي متطلبات وكلاء العقارات في دبي؟
بادئ ذي بدء ، يجب مراعاة أنه وفقًا لأمر رئيس دائرة الأراضي والأملاك في دبي رقم 85 لعام 2006 ، يجب أن يكون لدى جميع الوكالات العقارية العاملة في دبي رخصة لنوع النشاط ذي الصلة ويجب أن تكون مسجلة في السجل الخاص لوكالة تنظيم السوق. دبي العقارية (RERA). نظرًا لأن كيانات الأعمال في الإمارات العربية المتحدة لا تتمتع بالأهلية القانونية العالمية ، يجب الإشارة بوضوح إلى نوع النشاط المسموح به في الترخيص. على سبيل المثال ، للوساطة في البيع أو الشراء أو التأجير ، يجب الإشارة إلى هذه الأنواع من الأنشطة بشكل صريح في الترخيص.
في الوقت نفسه ، يجب على جميع وكلاء الشركة الخضوع لدورة تدريبية مناسبة والحصول على بطاقات السمسرة الشخصية برقم فردي. تهدف هذه التدابير في المقام الأول إلى حماية حقوق ومصالح العملاء وهي مصممة لتقليل احتمال الاحتيال من جانب الوكلاء. تحقق من تسجيل وكالة عقارية ووكلائها على الموقع الإلكتروني الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي على www.dubailand.gov.ae.
لماذا من المهم أن يتم تسجيل وكيل بشكل صحيح؟
سوق العقارات في دبي متعدد الجنسيات. عادة ما يكون المشترون والبائعون وملاك العقارات والمستأجرين من الرعايا الأجانب. أين يمكنهم البحث عن بعضهم البعض في حالة حدوث خطأ ما؟ لذلك ، فإن إحدى الوكالات العقارية التي يوجد لها مكتب مسجل في دبي هي الضامن الجدي للصفقة. بالإضافة إلى ذلك ، هناك عامل مهم هو اشتراط تشريع بشأن ملكية 100 ٪ من هذه الشركة من قبل السكان المحليين - مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.
في الواقع ، في معظم الحالات ، تعمل الوكالة العقارية كطرف ثالث في المعاملة بين البائع والمشتري ، مما يضمن مصالح كلاهما.
على سبيل المثال ، كقاعدة عامة ، هي الوكالة التي تقبل الإيداع من المشتري وتحتفظ به حتى التسوية النهائية وتسجيل المعاملة. بالنسبة للمشتري ، هذا يضمن إعادة الإيداع إذا لم تتم المعاملة بسبب خطأ البائع. ويمكن للبائع ، بدوره ، الاعتماد على دفع مبلغ الإيداع كتعويض إذا لم تتم المعاملة بسبب خطأ المشتري.
كيف تقوم بشراء العقارات في دبي؟
بعبارات عامة ، فإن إجراءات شراء العقارات في دبي في معظم الحالات هي كما يلي:
1. يختار المشتري العقار الذي يرغب في شرائه.
2. يقوم البائع والمشتري بالتوقيع على عقد بيع ، والذي يعكس جميع معايير المعاملة ، ولا سيما:
- قيمة الممتلكات المكتسبة
- مدفوعات إضافية مرتبطة بالمعاملة (عمولة الوكلاء ، مدفوعات للمطور ، رسوم التسجيل ، تعويض البائع عن تكاليف الصيانة المدفوعة مقدمًا ، إلخ.)
- الفترة التي يجب خلالها إكمال عملية البيع والشراء
- شروط وإجراءات المستوطنات
- مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بشروط العقد
3. عند توقيع عقد البيع مع البائع ، يقوم المشتري بالإيداع (عادة 10٪ من قيمة العقار الذي تم شراؤه).
4. يحصل البائع على إذن من المطور لبيع ممتلكاته (شهادة عدم ممانعة ، NOC) ، وهو أمر ضروري لتسجيل المعاملة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ويؤكد أن البائع لا يتحمل أي متأخرات في المدفوعات المتعلقة بالعقارات.
5. بعد الحصول على إذن البيع ، يسجل البائع والمشتري العقار باسم المالك الجديد في أحد مراكز تسجيل دائرة الأراضي (DLD Trusty).عادة ، تتم تسوية المعاملات في وقت التسجيل.
كيف العقارات للايجار في دبي
بعبارات عامة ، فإن إجراءات استئجار العقارات في دبي في معظم الحالات هي كما يلي:
1. المالك نفسه ، أو بمساعدة وكالة عقارية ، يبحث عن مستأجر.
2. عندما يتم العثور على المستأجر ، يوقع المؤجر على عقد إيجار معه ، والذي يعكس جميع معايير المعاملة ، ولا سيما:
- سعر الإيجار وشروط الدفع
- فترة الإيجار وشروط تمديدها
- التكاليف الإضافية المرتبطة بتشغيل العقار وتوزيعها بين الطرفين
- مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بشروط العقد
3. عند توقيع العقد ، يدفع المستأجر الإيجار للسنة (عادةً عن طريق الشيك) ، بالإضافة إلى وديعة تأمين (عادةً 5٪ من الإيجار السنوي).
4. عند تلقي الدفع من المستأجر ، يعطيه المالك المفاتيح ، وسلاسل المفاتيح ، وبطاقات الوصول ، وما إلى ذلك ، اللازمة للوصول دون عائق إلى المباني المستأجرة وما يتصل بها من كائنات البنية التحتية (البلياردو والجيم وغيرها) ، وكذلك نسخ من المستندات ( شهادة الملكية ، جواز سفر المالك ، وما إلى ذلك) ، عقود الإيجار اللازمة
أتورو لتوصيل المياه والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف والإنترنت ، إلخ.
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول امتلاك وإدارة الممتلكات الخاصة بك في دبي من المتخصصين في IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected]
